Este catálogo lo proporciona otra empresa y se abre en un marco más abajo. Si no carga, escríbanos y le enviaremos la disponibilidad actual.
PRECONSTRUCCIÓN
Trata el contrato, el historial del desarrollador, la economía operativa del edificio y tu propio plan de salida como una sola decisión, no cuatro por separado. Un render vende un estilo de vida; solo el contrato de compraventa, el cronograma proyectado de cuotas de mantenimiento y los términos de entrega te dicen a qué te estás comprometiendo realmente.
Revisa el historial de proyectos terminados del desarrollador, el equipo de diseño y construcción, el avance actual de la obra y la estructura de propiedad y asociación prevista para la torre. Compara la línea y la vista específicas que te interesan con otras unidades del mismo edificio y con propiedades terminadas comparables ya disponibles en el mercado.
Enumera cada hito de depósito, la etapa de financiamiento, el requisito de cierre y la reserva en efectivo que necesitarás antes de firmar nada. Considera cuánto tiempo quedará comprometido tu capital, qué cláusulas del contrato aún pueden cambiar, qué costos proyectados son estimados y no compromisos, y cómo afectaría a tu plan una entrega retrasada.
Aclara de entrada si la unidad es para uso personal, tenencia a largo plazo, renta o reventa a la entrega. Revisa las restricciones de cesión y alquiler, la cantidad de oferta competidora esperada en la entrega y las reglas del edificio sobre alquileres de corto plazo. Una compra disciplinada conserva una razón para mantener la propiedad aun si la revalorización es más lenta de lo que proyectó la sala de ventas.
Comprar antes de que se construya
Un condominio en preconstrucción se compra sobre un contrato y una pila de documentos, no sobre una unidad terminada: usted elige un plano y una línea, firma y paga depósitos por etapas mientras el edificio sube. La Ley de Condominios de Florida fija las reglas de ese dinero y de los documentos que debe recibir, y protegen al comprador más de lo que muchos imaginan.
Las cifras que siguen son las de la propia ley. Su contrato añade condiciones propias —fechas de depósito, plazos de terminación, qué pasa si la obra se atrasa—, así que revíselo con un abogado inmobiliario de Florida mientras el plazo para cancelar sigue abierto.
Paso a paso
Algunos desarrolladores aceptan reservas antes de ofrecer contratos. El depósito va a un agente de garantía y se devuelve completo, de inmediato, si usted lo pide por escrito; solo llega al desarrollador como pago inicial dentro de un contrato firmado.
Con el contrato llegan el prospecto u oferta pública (obligatorio en proyectos de más de 20 unidades residenciales), la declaración de condominio, el presupuesto operativo estimado con lo que paga cada tipo de unidad y la hoja de Preguntas y Respuestas Frecuentes.
Puede cancelar por escrito dentro de los 15 días siguientes a la firma y a la recepción de todos los documentos exigidos, y de nuevo dentro de los 15 días siguientes a recibir una modificación que altere la oferta en su contra. El desarrollador no puede cerrar dentro de esos 15 días salvo que usted lo acepte por escrito.
Los pagos siguen el calendario del contrato, habitualmente al firmar y en hitos de la construcción. El primer 10 % permanece en garantía, o queda respaldado por una fianza o carta de crédito que el estado acepte; lo que exceda puede financiar la obra solo si el contrato lo dice.
A efectos de la garantía, la obra está terminada cuando el edificio obtiene su certificado de ocupación. Antes del cierre, recorra la unidad, anote lo que falta, confirme su financiamiento y lea la hoja de liquidación; el saldo se paga al cierre.
Cómo leer los documentos
El desarrollador debe entregarle un presupuesto y un cuadro de lo que paga cada tipo de unidad. El propio contrato advierte que son estimaciones y que los costos reales pueden superarlas.
F.S. §718.503(1)(a)
El desarrollador puede garantizar que las cuotas no superarán un monto fijo durante un período y cubrir él mismo la diferencia. Anote la fecha en que termina la garantía: ahí empieza el presupuesto real.
F.S. §718.116(9)
La hoja de preguntas frecuentes debe explicar con claridad cualquier restricción para alquilar la unidad. Léala antes de contar con ingresos por renta; si puede ceder el contrato antes del cierre depende del propio contrato.
F.S. §718.504
Si los propietarios deben pagar alquiler o cargos por el uso de instalaciones recreativas o comunes, el prospecto tiene que decirlo en letra destacada. Es un costo que nunca aparece en el precio.
F.S. §718.504
El contrato debe indicar que el seguro de hogar no cubre daños por inundación, y si el desarrollador sabe de inundaciones en la propiedad o presentó algún reclamo por ellas.
F.S. §718.503(1)(a)
Los contratos y folletos de venta deben advertir que las declaraciones verbales no son fiables. Si una promesa le importa —una vista, un acabado, una fecha de entrega—, debe constar en el contrato o sus anexos; los planos y especificaciones completos deben estar disponibles para su revisión.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Dos formas de comprar un condominio
F.S. §718.503(1) y (2). El contrato puede darle más plazo que la ley; cualquier renuncia a estos derechos no tiene efecto.
Preguntas
El contrato debe indicar el nombre y la dirección del agente de garantía, y el agente debe entregarle un recibo si lo solicita. Tiene que ser independiente del desarrollador: por ejemplo, un banco, una asociación de ahorro y préstamo, un abogado miembro del Florida Bar, un corredor inmobiliario con licencia o una aseguradora de títulos.
Si usted lo rescinde debidamente —según el contrato o según la Ley de Condominios—, los fondos en garantía se le devuelven con los intereses generados. Pregunte desde el principio si alguna parte de su depósito por encima del 10 % ya se liberó para la obra, porque ese dinero ya no está en garantía.
La mayoría de los extranjeros pueden comprar un condominio en Florida. La ley estatal restringe las compras de ciertos compradores domiciliados en países específicos, así que confirme su caso con un abogado de Florida antes de firmar.
No. El presupuesto es la estimación de buena fe del desarrollador; el contrato aclara que los costos reales pueden superarlo, y los aumentos ajenos a su control no le dan por sí solos derecho a cancelar.
Una modificación que altere de forma sustancial la oferta en su contra le da 15 días desde que la recibe para cancelar por escrito. Guarde cada modificación que reciba, con la fecha en que llegó.
Haga las cuentas
Fuentes primarias de las reglas citadas en esta página.
