Analizador de Operaciones Inmobiliarias
Haz los cálculos completos de cualquier propiedad de alquiler — flujo de caja, retornos y lo que te llevas al vender.
Qué Hace Esta Calculadora
Ingresa los datos de tu compra y el analizador arma el panorama completo de la inversión: flujo de caja mensual, cap rate, ROI cash-on-cash, DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda), crecimiento de patrimonio proyectado y la ganancia total que puedes esperar al vender — todo en una sola vista.
Para Quién Es
Inversionistas que necesitan más que una estimación rápida antes de comprometerse con una propiedad de alquiler, propietarios que evalúan posibles adquisiciones frente a sus parámetros de cartera, y cualquiera que quiera probar la solidez financiera de una propiedad de inversión en Miami o en cualquier otro mercado.
Cómo Funciona
Ingresa el precio de compra, el monto del enganche, el ingreso mensual de alquiler esperado y tus cifras de gastos operativos. Establece tu periodo de tenencia objetivo y un supuesto de apreciación, luego haz clic en Calcular para generar el conjunto completo de métricas de inversión.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es un buen cap rate?
Los cap rates varían considerablemente según el submercado y la clase de activo. Las propiedades residenciales de Miami se han movido históricamente en el rango de 4-7%. Un cap rate más alto señala mayores ingresos en relación al precio, aunque también puede reflejar mayor riesgo o potencial limitado de apreciación.
¿Qué significa DSCR?
El DSCR — Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda — indica si los ingresos por alquiler son suficientes para cubrir la deuda de la propiedad. Una lectura superior a 1.0 confirma que la renta cubre el pago hipotecario. La mayoría de los prestamistas que financian propiedades de inversión fijan su umbral mínimo en 1.2-1.25.
¿Cómo se calcula el ROI cash-on-cash?
La fórmula es directa: Flujo de Caja Anual dividido entre Efectivo Total Invertido. Aisla el retorno sobre los dólares reales que aportaste, dejando deliberadamente fuera la amortización hipotecaria y la apreciación para que solo veas el rendimiento por ingresos. Como referencia, los inversionistas suelen apuntar a un rango de 8-12%.
¿Debo incluir apreciación en mi análisis?
Vale la pena modelar el historial de Miami de 3-5% de apreciación anual, pero tómalo como un extra y no como algo con lo que debas contar. Construye tus proyecciones sobre cifras de apreciación conservadoras y asegúrate de que el flujo de caja sea sólido por sí solo — así la inversión sigue funcionando incluso si la apreciación decepciona.