Calculadora de Compra, Reforma y Reventa
En un flip el precio de compra es una conclusion, no un supuesto. Empieza por la cifra de reventa.
Que Hace Esta Calculadora
Arranca en el valor despues de reparaciones y descuenta el presupuesto de rehabilitacion, los costos de financiamiento y mantenimiento y el costo de vender, para llegar a la utilidad proyectada, el margen y el precio de compra mas alto que esos numeros sostienen.
Para Quien Es
Inversionistas que analizan una renovacion, contratistas que pasan de construir para clientes a comprar para si mismos, y cualquiera que evalue una propiedad deteriorada y quiera una cifra disciplinada en lugar de una optimista.
Como Funciona
Ingresa un valor despues de reparaciones realista, tomado de ventas comparables, el presupuesto de rehabilitacion, el tiempo de tenencia previsto y tus costos de financiamiento, mantenimiento y venta. Salen la utilidad proyectada, el margen y el precio techo que aun alcanza tu objetivo.
Preguntas Frecuentes
Que tan util es la regla del 70%?
Como filtro, mucho. No pagues mas de 70% del valor despues de reparaciones menos el presupuesto de rehabilitacion y tendras una manera rapida de decidir que anuncios merecen una segunda mirada. No es analisis de credito. Cuando el negocio esta vivo, cambiala por tus costos reales: la regla asume en silencio un margen y una carga de costos que quiza no sean los tuyos.
Que costos se olvidan?
Los costos de mantenimiento a lo largo de todo el proyecto, intereses del prestamo, impuestos, seguro, servicios y cuotas de asociacion, y despues el costo de vender: comision, timbres documentales y titulo. Entre todos consumen de forma rutinaria la utilidad que un estimado de compra mas rehabilitacion parecia mostrar.
Funcionan los flips en Miami?
En puntos concretos. Miami se comporta mas como mercado de condominios y plusvalia que como mercado de renovacion con valor agregado, y las reglas de asociacion y los procesos de aprobacion limitan lo que se puede hacer dentro de una unidad. Los flips aqui se concentran en bolsones unifamiliares donde el inventario esta anticuado y el terreno carga el valor.
Como se fija el valor despues de reparaciones?
Con ventas cerradas de viviendas comparables y renovadas de forma similar en el mismo vecindario, no con anuncios activos y no con lo que esperas que haga el mercado. Si ese valor exige que el mercado suba antes de que el negocio funcione, estas apostando al momento y no renovando.
Como se financian los flips?
Generalmente con deuda de inversion a corto plazo cotizada muy por encima de una hipoteca convencional, a menudo con puntos al originar y pagos de solo interes durante la tenencia. Con tasas de referencia a 30 anos cerca de 6.6-6.7% a mediados de 2026, el financiamiento de flip queda sensiblemente mas alto, y cada semana extra en obra tiene precio.
Que margen es suficiente?
El necesario para absorber un sobrecosto de obra y una venta mas lenta, porque ambos son comunes. Modela una tenencia mas larga y una reventa mas baja junto a tu escenario base. Un negocio que solo funciona en la columna optimista no es un negocio.