Этот каталог предоставлен сторонней компанией и открывается во фрейме ниже. Если он не загрузится, напишите нам — пришлём актуальную подборку.
СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ
Рассматривайте договор, историю девелопера, операционную экономику здания и собственный план выхода как одно решение, а не четыре разных. Рендер продаёт образ жизни; только договор купли-продажи, прогнозируемый график взносов и условия передачи объекта показывают, на что вы реально подписываетесь.
Изучите историю завершённых проектов девелопера, команду проектирования и строительства, текущую стадию строительства и структуру владения и ассоциации, запланированную для башни. Сравните выбранную линию и вид с другими линиями квартир в этом же здании и с сопоставимыми готовыми объектами, уже присутствующими на рынке.
Перечислите каждый этап внесения депозита, этап привлечения финансирования, требования к закрытию сделки и резерв наличных, который понадобится до подписания. Учтите, на какой срок будет заморожен капитал, какие условия договора ещё могут измениться, какие прогнозируемые расходы являются лишь оценкой и как задержка передачи повлияет на ваш план.
Заранее уточните, предназначена ли квартира для личного проживания, долгосрочного владения, арендного дохода или перепродажи при передаче. Проверьте ограничения на уступку прав и аренду, ожидаемый объём конкурирующего предложения к моменту сдачи и правила здания по краткосрочной аренде. При дисциплинированной покупке объект имеет смысл держать, даже если рост стоимости окажется медленнее, чем прогнозировал отдел продаж.
Покупка до сдачи дома
Квартиру в строящемся кондоминиуме покупают по договору и пакету документов, а не готовую: вы выбираете планировку и линию, подписываете контракт и платите депозиты частями, пока здание растёт. Закон Флориды о кондоминиумах определяет, что происходит с этими деньгами и какие документы вам обязаны выдать, — и защищает покупателя сильнее, чем многие ожидают.
Цифры ниже взяты прямо из закона. Ваш контракт добавит свои условия — даты депозитов, сроки завершения, что будет при задержке стройки, — поэтому прочтите его с флоридским юристом по недвижимости, пока срок на отказ ещё не истёк.
По шагам
Некоторые девелоперы принимают брони ещё до того, как предлагают контракты. Депозит поступает эскроу-агенту и возвращается полностью и сразу по вашему письменному запросу; девелопер получает его только как первый взнос по подписанному контракту.
Вместе с контрактом вы получаете проспект или предложение (обязателен для проектов более чем на 20 жилых единиц), декларацию кондоминиума, сметный операционный бюджет с расчётом платежей для каждого типа квартир и лист «Частые вопросы и ответы».
Вы можете письменно отказаться в течение 15 дней после подписания и получения всех обязательных документов — и ещё раз в течение 15 дней после получения изменения, которое ухудшает для вас условия. Девелопер не может закрыть сделку в эти 15 дней без вашего письменного согласия.
Платежи идут по графику контракта, обычно при подписании и на этапах строительства. Первые 10% остаются на эскроу или обеспечиваются гарантией либо аккредитивом, которые принял штат; всё, что сверх, может идти на стройку, только если это прописано в контракте.
Для правил эскроу строительство завершено, когда здание получает разрешение на ввод в эксплуатацию (certificate of occupancy). Перед закрытием осмотрите квартиру, составьте список недоделок, подтвердите финансирование и проверьте расчёт по сделке; остаток оплачивается при закрытии.
Как читать документы
Девелопер обязан выдать бюджет и расчёт платежей для каждого типа квартир. Сам контракт предупреждает, что это оценки и реальные расходы могут оказаться выше.
F.S. §718.503(1)(a)
Девелопер может гарантировать, что взносы какое-то время не превысят оговорённую сумму, и сам доплачивать разницу. Запомните дату окончания гарантии: с неё начинается настоящий бюджет.
F.S. §718.116(9)
В листе частых вопросов обязаны простыми словами описать ограничения на сдачу квартиры в аренду. Прочтите его до того, как рассчитывать на доход от аренды; можно ли переуступить контракт до закрытия, решает сам контракт.
F.S. §718.504
Если владельцы должны платить аренду или сборы за пользование зонами отдыха и общими объектами, проспект обязан сказать об этом заметным шрифтом. Эти расходы никогда не видны в цене.
F.S. §718.504
В контракте должно быть сказано, что страховка дома не покрывает ущерб от наводнения, и известно ли девелоперу о затоплениях участка и подавал ли он страховые требования.
F.S. §718.503(1)(a)
Контракты и рекламные буклеты обязаны предупреждать, что на устные заявления полагаться нельзя. Если обещание для вас важно — вид, отделка, срок сдачи, — оно должно быть в контракте или приложениях к нему; полные чертежи и спецификации должны быть доступны вам для ознакомления.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Два способа купить кондо
F.S. §718.503(1) и (2). Контракт может дать вам больше времени, чем закон; любой отказ от этих прав недействителен.
Вопросы
В контракте должны быть указаны название и адрес эскроу-агента, а агент обязан выдать вам расписку по запросу. Агент должен быть независим от девелопера: например, банк, сберегательно-кредитная ассоциация, адвокат — член Коллегии адвокатов Флориды, лицензированный брокер по недвижимости или страховщик титула.
Если вы расторгаете его правомерно — по условиям контракта или по закону о кондоминиумах, — средства с эскроу возвращаются вам вместе с начисленными процентами. Сразу уточните, не была ли часть депозита сверх 10% уже выдана на строительство: этих денег на эскроу больше нет.
Большинство иностранцев может купить кондо во Флориде. Закон штата ограничивает покупки для некоторых покупателей с местом жительства в ряде стран, поэтому проверьте свой случай у флоридского юриста до подписания.
Нет. Бюджет — добросовестная оценка девелопера; контракт прямо говорит, что реальные расходы могут быть выше, а рост, который девелопер не контролирует, сам по себе не даёт права отказаться от сделки.
Изменение, которое существенно ухудшает для вас условия предложения, даёт 15 дней с момента получения на письменный отказ. Сохраняйте каждое полученное изменение с датой поступления.
Первоисточники правил, приведённых на этой странице.
