Анализатор сделок с недвижимостью
Просчитайте любой арендный объект по всем показателям — денежный поток, доходность и сумма на руки при выходе.
Что делает этот калькулятор
Внесите параметры сделки, и анализатор сформирует полную инвестиционную картину: ежемесячный денежный поток, cap rate, cash-on-cash ROI, DSCR (коэффициент покрытия долга), прогнозируемый рост капитала и общую прибыль при продаже — всё в одном представлении.
Для кого это
Инвесторы, которым нужна не просто беглая оценка, а детальный расчёт перед покупкой арендной недвижимости; арендодатели, проверяющие потенциальные приобретения на соответствие критериям портфеля; и все, кто хочет проверить финансовую устойчивость инвестиционного объекта в Майами или на любом другом рынке.
Как это работает
Введите цену покупки, сумму первоначального взноса, ожидаемый ежемесячный арендный доход и операционные расходы. Установите целевой период владения и предположение о росте стоимости, затем нажмите «Рассчитать» для получения полного набора инвестиционных показателей.
Часто задаваемые вопросы
Какой cap rate считается хорошим?
Cap rate существенно варьируется в зависимости от субрынка и класса актива. Жилая недвижимость Майами исторически укладывается в диапазон 4-7%. Более высокий cap rate указывает на лучшее соотношение дохода к цене, однако может также отражать повышенный риск или ограниченный потенциал прироста стоимости.
Что означает DSCR?
DSCR — коэффициент покрытия долга — показывает, достаточно ли арендного дохода объекта для обслуживания его долга. Значение выше 1.0 подтверждает, что арендная плата покрывает ипотечный платёж. Большинство кредиторов, финансирующих инвестиционную недвижимость, устанавливают минимальный порог на уровне 1.2-1.25.
Как рассчитывается cash-on-cash ROI?
Формула проста: годовой денежный поток делится на общую сумму вложенных наличных. Она показывает доходность именно на реально вложенные вами средства и намеренно не учитывает погашение тела кредита и прирост стоимости — так видно, что приносит сам денежный поток. Инвесторы, как правило, ориентируются на 8-12% в качестве ориентира.
Следует ли включать рост стоимости в анализ?
Историческое среднее Майами в 3-5% ежегодного прироста стоимости заслуживает моделирования, но относитесь к нему как к бонусу, а не к необходимому условию. Стройте прогнозы на консервативных предположениях о росте стоимости и убедитесь, что денежный поток сходится и без него — тогда инвестиция остаётся жизнеспособной, даже если прирост стоимости не оправдает ожиданий.