Калькулятор покупки, ремонта и перепродажи
В флиппинге цена покупки — вывод, а не допущение. Начинайте с цифры перепродажи.
Что делает этот калькулятор
Стартует со стоимости после ремонта и вычитает бюджет работ, расходы на финансирование и содержание, а также стоимость продажи, приходя к прогнозной прибыли, марже и максимальной цене покупки, которую эти цифры выдерживают.
Для кого это
Инвесторам, просчитывающим ремонтный проект, подрядчикам, переходящим от строительства для заказчиков к покупке для себя, и всем, кто оценивает проблемный объект и хочет дисциплинированную цифру вместо оптимистичной.
Как это работает
Введите реалистичную стоимость после ремонта, взятую из сопоставимых сделок, бюджет работ, ожидаемый срок владения и свои расходы на финансирование, содержание и продажу. На выходе прогнозная прибыль, маржа и потолок цены, при котором цель ещё достигается.
Часто задаваемые вопросы
Насколько полезно правило 70%?
Как фильтр — очень. Не платите больше 70% стоимости после ремонта за вычетом бюджета работ, и у вас есть быстрый способ решить, какие объявления заслуживают второго взгляда. Это не андеррайтинг. Как только сделка живая, замените правило своими фактическими расходами: оно молча предполагает маржу и структуру затрат, которые могут быть не вашими.
Какие расходы забывают?
Расходы на содержание в течение всего проекта — проценты по займу, налоги, страхование, коммунальные услуги, взносы ассоциации, — а затем стоимость продажи: комиссия, документальные марки и титул. Вместе они регулярно съедают прибыль, которую показывала смета «покупка плюс ремонт».
Работает ли флиппинг в Майами?
Точечно. Майами ведёт себя скорее как рынок кондоминиумов и роста цен, чем как рынок ремонта с добавленной стоимостью, а правила ассоциаций и процедуры согласования ограничивают то, что можно сделать внутри квартиры. Флипы здесь концентрируются в отдельных односемейных анклавах, где фонд устарел, а ценность несёт земля.
На чём основывать стоимость после ремонта?
По закрытым сделкам сопоставимых, аналогично отремонтированных домов в том же районе — не по активным объявлениям и не по тому, куда вы надеетесь двинется рынок. Если стоимость после ремонта требует роста рынка, чтобы сделка сошлась, вы ставите на момент времени, а не занимаетесь ремонтом.
Как финансируется флип?
Обычно краткосрочным инвесторским долгом, оценённым заметно выше обычной ипотеки, часто с пунктами при выдаче и платежами только по процентам на срок владения. При базовых ставках на 30 лет около 6,6–6,7% в середине 2026 года финансирование флипа стоит ощутимо дороже, и каждая лишняя неделя на объекте имеет цену.
Какая маржа достаточна?
Та, что вбирает перерасход по ремонту и более медленную продажу, потому что оба сценария обычны. Смоделируйте более долгий срок владения и более низкую перепродажу рядом с базовым вариантом. Сделка, которая сходится только в оптимистичной колонке, — не сделка.