Калькулятор DSCR по доходу самого объекта
Одни кредиты оценивают вас. Этот оценивает объект — проверьте, проходит ли он.
Что делает этот калькулятор
Берёт чистый операционный доход, делит его на годовое обслуживание долга и выдаёт коэффициент покрытия, который будет андеррайтить кредитор. Дальше движется в обратную сторону — от аренды к максимальному займу, который этот коэффициент выдерживает.
Для кого это
Инвесторам, покупающим арендную недвижимость в Майами и Южной Флориде, иностранным гражданам без американского дохода для подтверждения, самозанятым покупателям, чьи декларации занижают их денежный поток, и всем, кто ставит программу DSCR рядом с обычным кредитом.
Как это работает
Введите ожидаемую ежемесячную аренду, операционные расходы, которые можете подтвердить реальными цифрами, — налоги, страхование, взносы ассоциации, управление, простой, — а затем ставку и срок из предложения. На выходе DSCR и максимальный заём, который допускает этот коэффициент.
Часто задаваемые вопросы
Что такое DSCR по сути?
Коэффициент покрытия долга — это чистый операционный доход, делённый на годовой ипотечный платёж. При 1,0 объект точно покрывает собственный долг; выше 1,0 даёт излишек; ниже 1,0 аренды не хватает, и разницу закрываете вы.
Какой коэффициент нужен кредиторам?
Минимумы программ обычно лежат между 1,0 и 1,25. Нижний край чаще идёт с бо́льшим первоначальным взносом или более высокой ставкой, тогда как крепкие коэффициенты открывают лучшие условия. У каждого кредитора своя матрица, поэтому читайте диапазон как форму рынка, а не как обещание.
Придётся ли подтверждать доход?
В этом и весь смысл продукта. Кредит DSCR андеррайтит объект, а не заёмщика, поэтому налоговые декларации, формы W-2 и коэффициенты долговой нагрузки, как правило, остаются вне дела. Кредитную историю, резервы и реальную арендную ставку объекта при этом всё равно проверяют.
Доступно ли это иностранцам?
Доступно, и это самый распространённый путь финансирования для международных покупателей инвестиционной недвижимости в Майами именно потому, что подтверждение американского дохода в него не входит. Рассчитывайте на больший первоначальный взнос и резервы на американском счёте.
Что входит в NOI?
Чистый операционный доход — это аренда минус операционные расходы: налог на недвижимость, страхование, взносы ассоциации, управление, обслуживание и резерв на простой. Ипотечный платёж операционным расходом не является: это то самое обслуживание долга, с которым доход и сравнивают.
Насколько далеко аренда вытягивает кредит?
Как только кредитор фиксирует минимальный коэффициент, кредитом становится тот платёж, который чистый операционный доход выдерживает при этом коэффициенте. Ставка весит не меньше аренды: при базовых ставках на 30 лет около 6,6–6,7% в середине 2026 года и инвесторских программах, оценённых выше этого ориентира, небольшая разница в ставке заметно сдвигает максимум.