Калькулятор налога, отложенного по обмену 1031
Обмен на однородное имущество откладывает налог — пока boot тихо не сделает часть его подлежащей уплате.
Что делает этот калькулятор
Ставит прямую продажу рядом с обменом: оценивает прирост и возврат амортизации, которые обнажила бы обычная продажа, а затем показывает, какую часть этого обязательства откладывает правильно оформленный 1031 и какая часть становится налогооблагаемой как boot, если вы забираете наличные или уменьшаете долг.
Для кого это
Владельцам инвестиционных и арендных объектов, переходящим на ступень выше, инвесторам из других штатов, консолидирующимся в Южной Флориде, и всем, кому советовали «просто сделай 1031», а хочется сперва увидеть механику и сроки.
Как это работает
Введите исходную цену покупки, начисленную амортизацию, цену продажи и расходы на продажу, затем цену и долг по замещающему объекту. Калькулятор вернёт отложенную сумму, возникший boot и два срока, которые нужно выдержать.
Часто задаваемые вопросы
Что обмен 1031 делает на самом деле?
Норма, позволяющая отложить налог на прирост стоимости инвестиционного объекта, когда выручка перекладывается в другой. Отложено не значит списано: обязательство идёт вместе с вашей налоговой базой в замещающий объект, пока вы в итоге не продадите без обмена.
Как идут сроки в 45 и 180 дней?
С момента закрытия вашей продажи есть 45 дней, чтобы письменно определить замещающий объект, и 180 дней, чтобы его приобрести. Оба отсчёта идут параллельно, а не один за другим, и считаются календарные дни. Пропуск любого рушит обмен.
Нужен ли квалифицированный посредник?
Нужен. Выручка идёт квалифицированному посреднику и никогда не попадает вам в руки или на счёт, поскольку фактическое получение денег дисквалифицирует обмен. Посредника привлекают до закрытия, а не после.
Что считается boot?
Всё полученное в обмене, что не является однородным имуществом. Денежный boot — это выручка, которую вы оставляете себе. Ипотечный boot возникает, когда долг по замещающему объекту меньше погашенного долга, поскольку такое облегчение считается полученной ценностью. И то и другое облагается налогом в пределах вашего прироста.
Подходит ли мой собственный дом?
Не подходит. Раздел 1031 охватывает имущество, удерживаемое для инвестиций или продуктивного использования в бизнесе, а основное жильё сюда не входит: у него собственное освобождение по другим правилам. Арендный или инвестиционный кондоминиум подходит.
Куда девается начисленная амортизация?
Возврат откладывается вместе с приростом капитала, а ваша налоговая база переносится в замещающий объект. Более низкая база означает меньшие амортизационные вычеты в дальнейшем, и это часть сделки. Проработайте вопрос с бухгалтером до закрытия продажи, а не после.