Калькулятор возврата капитала по схеме BRRRR
Два вопроса решают судьбу BRRRR: сколько капитала возвращается и покрывает ли аренда более крупный кредит.
Что делает этот калькулятор
Проходит полный цикл покупки, ремонта, аренды, рефинансирования и повтора: общая сумма вложенных денег на покупку и работы, кредит, который выдержит оценка после ремонта, возвращённый при рефинансировании капитал, а также поток и доходность на то, что остаётся в сделке.
Для кого это
Инвесторам, собирающим арендный портфель без нового капитала на каждую покупку, владельцам отремонтированного объекта, выбирающим между рефинансированием и продажей, и всем, кто хочет проверить стратегию BRRRR на реальных расходах Майами, а не на семинарской таблице.
Как это работает
Введите цену покупки, бюджет ремонта и ожидаемую стоимость по завершении работ, затем условия рефинансирования и арендную ставку готового объекта. Результат покажет возвращённые деньги, сумму, которая остаётся вложенной, и доходность на неё.
Часто задаваемые вопросы
Что означают буквы?
Купить, отремонтировать, сдать, рефинансировать, повторить — по английским начальным буквам. Вы приобретаете объект, требующий работ, ремонтируете его, заселяете арендатора, рефинансируете под возросшую стоимость и направляете возвращённый капитал в следующую покупку.
Сколько возвращается при рефинансировании?
Инвесторские программы вывода наличных обычно останавливаются на 70–75% оценочной стоимости. Новый кредит закрывает долг по покупке и ремонту, а всё, что переживает расходы, и есть возвращённый капитал. Если оценка разочарует, недостача останется вашими деньгами внутри сделки.
Что на деле означает бесконечная доходность?
Случай, когда рефинансирование возвращает каждый вложенный вами доллар и не оставляет в объекте собственного капитала. Поток после этого — доходность на ноль, отсюда и выражение. Он требует прироста стоимости, достаточного, чтобы перекрыть потолок кредита, и это исключение, а не план.
Есть ли требование по сроку владения?
Большинство кредиторов хочет, чтобы объект побыл в собственности определённый период, прежде чем кредитовать под новую оценочную стоимость вместо вашей цены покупки. Требование зависит от программы, поэтому уточните его до того, как закладывать в бюджет возросшую стоимость: оно определяет, когда капитал действительно вернётся.
Покроет ли аренда новый платёж?
Это тест, который пропускают. Новый кредит крупнее прежнего, поэтому платёж растёт, а аренда остаётся там, где её держит рынок. Прогоните поток после рефинансирования с налогами, страхованием и взносами ассоциации, прежде чем решать, сколько выводить.
Подходит ли BRRRR для Майами?
Работает там, где можно создать стоимость, которую признает оценщик: сложнее в кондоминиумах с правилами по ремонту, легче в односемейных анклавах с устаревшим фондом. Страхование и взносы ассоциации здесь тоже кусаются сильнее, поэтому тест денежного потока после рефинансирования важнее истории о капитале.