Калькулятор превращения капитала в наличные
Капитал в жилье полезен только тогда, когда известно, какая его часть превращается в наличные и что эта операция делает с платежом.
Что делает этот калькулятор
Передайте калькулятору сегодняшнюю стоимость объекта и остаток по ипотеке. Он применит предельное соотношение кредита к стоимости вашего кредитора, определит максимальную сумму нового займа, вычтет действующий остаток и расходы на закрытие, а то, что останется, — это наличные, которые реально дойдут до вас на сделке.
Для кого это
Собственники, чей объект в Майами вырос в цене намного выше остатка долга, инвесторы, высвобождающие капитал под следующую покупку, и владельцы, которые оплачивают ремонт, закрывают дорогие долги или формируют резерв.
Как это работает
Укажите оценочную стоимость жилья, остаток по ипотеке, ожидаемый предел соотношения кредита к стоимости, а также новую ставку и срок. Расчёт вернёт размер нового займа, чистые наличные и обновлённый ежемесячный платёж.
Часто задаваемые вопросы
Сколько капитала мне доступно?
Обычные программы cash-out, как правило, останавливаются на 80% соотношения кредита к стоимости: кредитор рассчитывает новый заём в пределах 80% оценочной стоимости, и из него погашается действующий остаток. У государственных программ, вторых домов и инвестиционных объектов свои лимиты, обычно более жёсткие.
Облагаются ли эти наличные налогом?
Заёмные деньги не являются доходом, поэтому само по себе рефинансирование не создаёт налогооблагаемого события. Меняется другое — возможность вычета процентов: правила привязывают её к назначению средств, и деньги, потраченные не на улучшение жилья, учитываются иначе. Пусть налоговый консультант подтвердит вашу ситуацию.
Cash-out или HELOC?
Cash-out рефинансирование закрывает всю первую ипотеку и заменяет её более крупным кредитом с единой новой ставкой. HELOC оставляет исходный заём нетронутым и добавляет второй залог, из которого вы берёте по мере надобности. Если действующая ставка низкая, перекредитование всего остатка ради доступа к капиталу чаще оказывается более дорогим путём.
Каковы расходы?
Расходы на закрытие попадают в знакомый диапазон 2–6% от суммы кредита с той оговоркой, что процент теперь считается от увеличенного остатка. Кроме того, кредиторы оценивают займы с выводом наличных на ступень выше простого рефинансирования ставки и срока — из-за повышенного риска.
Может ли иностранный собственник вывести наличные?
Нерезидентам, владеющим недвижимостью в Южной Флориде, доступ открыт — обычно через программы для иностранных заёмщиков, где требуется больше собственных средств, ставка выше, а пакет документов тяжелее, чем по обычному кредиту. Выбирайте кредитора, для которого такие сделки — рутина.