Калькулятор месяца окупаемости рефинансирования
У каждого рефинансирования есть месяц, когда оно перестаёт быть расходом. Этот расчёт находит ваш.
Что делает этот калькулятор
Арифметика простая — стоимость рефинансирования делится на ежемесячную экономию, — и инструмент считает её по вашим цифрам, а не по примеру: прежний платёж, новый платёж, расходы на закрытие. Затем полученный месяц сопоставляется со сроком, на который вы намерены сохранить объект.
Для кого это
Владельцам, держащим в руках предложение кредитора, покупателям, которые рассчитывают съехать через несколько лет, и всем, кому нужен прямой тест «проходит или нет» до повторной оплаты расходов на закрытие.
Как это работает
Впишите платёж, который вы вносите сегодня, платёж из предложения и предполагаемые расходы на закрытие. Добавьте число лет, которые планируете прожить в доме, — и калькулятор скажет, наступит ли окупаемость раньше вашего отъезда.
Часто задаваемые вопросы
Как считается точка окупаемости?
Разделите общие расходы на закрытие на ежемесячную экономию — получите число месяцев, нужных для возврата затрат. Для наглядности: $6 000 расходов против $200 экономии в месяц дают окупаемость на 30-м месяце. Всё, что дальше, — прибыль; уход раньше — убыток.
А если включить расходы в кредит?
Так вы сберегаете деньги сегодня, но расходы никуда не деваются: они превращаются в больший остаток долга и дополнительные проценты. Точка окупаемости не исчезает — она переезжает с банковского счёта в ипотеку. Сравнивайте варианты, учитывая расходы в обоих случаях.
Что даёт переход на более короткий срок?
Меняет, и нередко в обратную сторону. Переход с 30 лет на 15 обычно повышает ежемесячный платёж, так что делить расходы на закрытие становится не на что. Выигрыш здесь — в процентах за весь срок, а не в месяцах окупаемости: оценивайте такое рефинансирование по сэкономленным процентам.
А если переезд возможен?
Продажа до точки окупаемости означает, что рефинансирование обошлось вам в минус. Владельцам в Майами с сезонным графиком, вероятным переездом или домом, который может стать арендным, стоит указывать срок владения консервативно: чем короче реалистичный горизонт, тем выше планка.
Различаются ли расходы у разных кредиторов?
Существенно. Комиссии за оформление, титульные сборы и пункты отличаются от кредитора к кредитору даже по одинаковым займам, а расходы на закрытие при рефинансировании обычно оказываются в любой точке диапазона 2–6% от суммы. Соберите несколько форм Loan Estimate и сопоставьте одни и те же строки.