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PRÉ-CONSTRUÇÃO
Trate o contrato, o histórico do incorporador, a economia operacional do prédio e seu próprio plano de saída como uma única decisão, não quatro decisões separadas. Uma perspectiva artística vende um estilo de vida; só o contrato de compra e venda, o cronograma de taxas projetado e as condições de entrega mostram com o que você realmente está se comprometendo.
Analise o histórico de projetos concluídos do incorporador, a equipe de projeto e construção, o estágio atual da obra e a estrutura de propriedade e condomínio planejada para a torre. Compare a linha e a vista específicas que interessam a você com outras unidades do mesmo prédio e com imóveis prontos comparáveis já disponíveis no mercado.
Liste cada marco de depósito, a etapa de financiamento, a exigência de fechamento e a reserva em caixa que será necessária antes de assinar qualquer coisa. Considere por quanto tempo o capital ficará comprometido, quais cláusulas do contrato ainda podem mudar, quais custos projetados são estimativas e não compromissos e como um atraso na entrega afetaria seu plano.
Esclareça desde o início se a unidade é para uso pessoal, propriedade de longo prazo, renda de aluguel ou revenda na entrega. Revise as regras de cessão e locação, o volume de oferta concorrente esperado na entrega e as regras do prédio sobre aluguel de curto prazo. Uma compra disciplinada preserva uma razão para manter o imóvel mesmo que a valorização venha mais devagar do que a sala de vendas projetou.
Comprar antes de ficar pronto
Um apartamento em pré-construção é comprado a partir de um contrato e de uma pilha de documentos, não de uma unidade pronta: você escolhe a planta e a coluna, assina e paga depósitos em etapas enquanto o prédio sobe. A Lei de Condomínios da Flórida define as regras desse dinheiro e dos documentos que você deve receber, e protege o comprador mais do que muita gente imagina.
Os números abaixo são os da própria lei. O seu contrato acrescenta condições próprias — datas dos depósitos, prazos de conclusão, o que acontece se a obra atrasar —, então leia com um advogado imobiliário da Flórida enquanto o prazo de desistência ainda está aberto.
Passo a passo
Algumas incorporadoras aceitam reservas antes de oferecer contratos. O depósito vai para um agente de garantia e é devolvido integralmente, na hora, se você pedir por escrito; só chega à incorporadora como sinal dentro de um contrato assinado.
Junto com o contrato vêm o prospecto ou memorial de oferta (obrigatório em projetos com mais de 20 unidades residenciais), a convenção do condomínio, o orçamento operacional estimado com o que cada tipo de unidade paga e a folha de Perguntas e Respostas Frequentes.
Você pode desistir por escrito em até 15 dias depois de assinar e receber todos os documentos exigidos, e de novo em até 15 dias depois de receber uma alteração que piore a oferta para você. A incorporadora não pode fechar a venda nesses 15 dias sem a sua concordância por escrito.
Os pagamentos seguem o cronograma do contrato, em geral na assinatura e em marcos da obra. Os primeiros 10% ficam em garantia, ou cobertos por fiança ou carta de crédito aceita pelo estado; o que passar disso só financia a obra se o contrato disser.
Para as regras da conta de garantia, a obra está concluída quando o prédio recebe o habite-se (certificate of occupancy). Antes do fechamento, vistorie a unidade, liste o que falta, confirme o financiamento e leia a planilha de fechamento; o saldo é pago no fechamento.
Como ler os documentos
A incorporadora deve entregar um orçamento e uma tabela do que paga cada tipo de unidade. O próprio contrato avisa que são estimativas e que os custos reais podem ser maiores.
F.S. §718.503(1)(a)
A incorporadora pode garantir que as taxas não passarão de um valor fixo por um período e cobrir ela mesma a diferença. Anote a data em que a garantia acaba: é aí que começa o orçamento de verdade.
F.S. §718.116(9)
A folha de perguntas frequentes deve explicar em linguagem simples qualquer restrição para alugar a unidade. Leia antes de contar com renda de aluguel; se você pode ceder o contrato antes do fechamento depende do próprio contrato.
F.S. §718.504
Se os proprietários tiverem de pagar aluguel ou taxa de uso por áreas de lazer ou de uso comum, o prospecto precisa dizer isso em destaque. É um custo que nunca aparece no preço.
F.S. §718.504
O contrato deve informar que o seguro residencial não cobre danos por enchente e se a incorporadora sabe de alagamentos no terreno ou já acionou seguro por isso.
F.S. §718.503(1)(a)
Contratos e folhetos de venda devem avisar que declarações verbais não valem. Se uma promessa importa — uma vista, um acabamento, uma data de entrega —, ela precisa estar no contrato ou nos anexos; o projeto e o memorial descritivo completos devem estar disponíveis para você consultar.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Duas formas de comprar em condomínio
F.S. §718.503(1) e (2). O contrato pode dar a você mais prazo que a lei; qualquer renúncia a esses direitos não tem efeito.
Perguntas
O contrato deve trazer o nome e o endereço do agente de garantia, e o agente deve dar um recibo quando você pedir. Ele tem de ser independente da incorporadora: um banco, uma associação de poupança e empréstimo, um advogado da Ordem dos Advogados da Flórida, um corretor de imóveis licenciado ou uma seguradora de títulos, por exemplo.
Se você rescinde da forma correta — pelo contrato ou pela Lei de Condomínios —, os valores em garantia voltam para você com os juros rendidos. Pergunte logo no início se alguma parte do seu depósito acima de 10% já foi liberada para a obra, porque esse dinheiro não está mais na conta de garantia.
A maioria dos estrangeiros pode comprar um apartamento na Flórida. A lei estadual restringe compras de certos compradores domiciliados em países específicos; confirme o seu caso com um advogado da Flórida antes de assinar.
Não. O orçamento é a estimativa de boa-fé da incorporadora; o contrato deixa claro que os custos reais podem ser maiores, e aumentos fora do controle dela não dão, por si sós, direito de desistir.
Uma alteração que piore de forma relevante a oferta para você dá 15 dias, a contar do recebimento, para desistir por escrito. Guarde cada alteração recebida, com a data em que chegou.
Faça as contas
Fontes primárias das regras citadas nesta página.
