Analisador de Negócios Imobiliários
Faça os cálculos completos de qualquer imóvel para aluguel — fluxo de caixa, retornos e o que você embolsa ao vender.
O Que Esta Calculadora Faz
Informe os dados da sua compra e o analisador gera uma visão completa do investimento: fluxo de caixa mensal, cap rate, ROI cash-on-cash, DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida), crescimento de patrimônio projetado e o lucro total que você pode esperar ao vender — tudo em uma única tela.
Para Quem É
Investidores que precisam de mais do que uma estimativa rápida antes de se comprometer com um imóvel para aluguel, proprietários que avaliam possíveis aquisições em relação aos parâmetros de sua carteira, e qualquer pessoa que queira testar a solidez financeira de um imóvel de investimento em Miami ou em qualquer outro mercado.
Como Funciona
Insira o preço de compra, o valor da entrada, o aluguel mensal esperado e os valores das despesas operacionais. Defina por quanto tempo pretende manter o imóvel e uma premissa de valorização, depois clique em Calcular para gerar o conjunto completo de métricas.
Perguntas Frequentes
O que é um bom cap rate?
Os cap rates variam bastante conforme o submercado e a classe de ativo. Imóveis residenciais em Miami historicamente ficaram na faixa de 4-7%. Um cap rate mais alto aponta para renda maior em relação ao preço, embora também possa refletir risco elevado ou potencial limitado de valorização.
O que significa DSCR?
O DSCR — Índice de Cobertura do Serviço da Dívida — indica se a renda de aluguel do imóvel é suficiente para cobrir sua dívida. Uma leitura acima de 1.0 confirma que o aluguel cobre o pagamento da hipoteca. A maioria dos credores que financiam imóveis de investimento define seu patamar mínimo em 1.2-1.25.
Como é calculado o ROI cash-on-cash?
A fórmula é direta: Fluxo de Caixa Anual dividido pelo Dinheiro Total Investido. Ela isola o retorno sobre o dinheiro que você de fato aportou, deixando de fora, de propósito, a amortização do financiamento e a valorização, para que você veja só o desempenho da renda. Os investidores tipicamente miram a faixa de 8-12% como referência.
Devo incluir valorização na minha análise?
O histórico de Miami com 3-5% de valorização anual vale ser modelado, mas trate-o como bônus e não como necessidade. Monte as projeções com premissas conservadoras de valorização e garanta que o fluxo de caixa se sustente sozinho — assim o investimento continua funcionando mesmo que a valorização decepcione.