Calculadora de Compra, Reforma e Revenda
Num flip o preco de compra e conclusao e nao suposicao. Comece pelo numero da revenda.
O Que Esta Calculadora Faz
Comeca no valor apos reforma e desconta o orcamento de obra, os custos de financiamento e manutencao e o custo de vender, chegando ao lucro projetado, a margem e ao maior preco de compra que esses numeros sustentam.
Para Quem E
Investidores que analisam uma reforma, construtores que passam de construir para clientes a comprar para si, e qualquer um que avalie um imovel deteriorado e queira um numero disciplinado em vez de um otimista.
Como Funciona
Informe um valor apos reforma realista, tirado de vendas comparaveis, o orcamento de obra, o tempo previsto de retencao e seus custos de financiamento, manutencao e venda. Saem o lucro projetado, a margem e o preco teto que ainda atinge sua meta.
Perguntas Frequentes
Qual a utilidade da regra dos 70%?
Como filtro, muita. Nao pague mais que 70% do valor apos reforma menos o orcamento de obra e voce tem um jeito rapido de decidir quais anuncios merecem um segundo olhar. Nao e analise de credito. Quando o negocio esta vivo, troque-a pelos seus custos reais: a regra assume em silencio uma margem e uma carga de custos que talvez nao sejam as suas.
Quais custos as pessoas esquecem?
Os custos de manutencao ao longo de todo o projeto, juros do emprestimo, impostos, seguro, servicos e taxas de associacao, e depois o custo de vender: comissao, selos documentais e titulo. Juntos eles consomem rotineiramente o lucro que uma estimativa de compra mais obra parecia mostrar.
Flips funcionam em Miami?
Em pontos especificos. Miami se comporta mais como mercado de condominio e valorizacao do que como mercado de reforma com valor agregado, e as regras de associacao e os processos de aprovacao limitam o que se pode fazer dentro de uma unidade. Os flips aqui se concentram em bolsoes unifamiliares onde o estoque e datado e o terreno carrega o valor.
Como se define o valor apos reforma?
Por vendas fechadas de imoveis comparaveis e reformados de modo semelhante no mesmo bairro, e nao por anuncios ativos nem pelo que voce espera do mercado. Se o valor apos reforma exige que o mercado suba antes de o negocio fechar, voce esta apostando no momento e nao reformando.
Como os flips sao financiados?
Geralmente com divida de investidor de curto prazo precificada bem acima de uma hipoteca convencional, muitas vezes com pontos na originacao e pagamentos so de juros durante a retencao. Com taxas de referencia de 30 anos perto de 6.6-6.7% em meados de 2026, o financiamento de flip fica sensivelmente mais alto, e cada semana extra de obra tem preco.
Que margem e suficiente?
A necessaria para absorver um estouro de obra e uma venda mais lenta, porque os dois sao comuns. Modele uma retencao mais longa e uma revenda mais baixa ao lado do seu cenario base. Um negocio que so funciona na coluna otimista nao e um negocio.