Calculadora BRRRR de Capital Recuperado
Duas perguntas decidem um BRRRR: quanto capital volta e se o aluguel ainda cobre o emprestimo maior.
O Que Esta Calculadora Faz
Acompanha o ciclo completo de comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir: o caixa total comprometido em compra e reforma, o emprestimo que a avaliacao pos-obra sustenta, o capital devolvido no refinanciamento e o fluxo e o retorno sobre o que permanece no negocio.
Para Quem E
Investidores que montam carteira de aluguel sem capital novo a cada compra, donos de um imovel reformado escolhendo entre refinanciar e vender, e qualquer um que queira testar a estrategia BRRRR contra custos reais de Miami e nao contra uma planilha de seminario.
Como Funciona
Informe o preco de compra, o orcamento de obra e o valor esperado com a obra concluida, seguidos das condicoes de refinanciamento e do aluguel que o imovel pronto alcanca. O resultado mostra o dinheiro devolvido, o valor que segue investido e o rendimento sobre ele.
Perguntas Frequentes
O que as letras significam?
Comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir, pelas iniciais em ingles. Voce adquire um imovel que precisa de obra, reforma, coloca um inquilino, refinancia contra o valor melhorado e direciona o capital devolvido para a proxima compra.
Quanto volta no refinanciamento?
Os programas de saque para investidor normalmente param em 70-75% do valor de avaliacao. O novo emprestimo quita a divida de aquisicao e obra, e o que sobreviver aos custos e seu capital recuperado. Se a avaliacao decepcionar, a diferenca e seu dinheiro ficando dentro do negocio.
O que o retorno infinito realmente descreve?
O caso em que o refinanciamento devolve cada dolar que voce aportou e deixa zero capital proprio no imovel. O fluxo posterior e um retorno sobre zero, dai a expressao. Exige um salto de valor grande o bastante para superar o teto do emprestimo, e e a excecao e nao o plano.
Existe periodo de maturacao?
A maioria dos credores quer o imovel mantido por um periodo fixo antes de emprestar contra o novo valor de avaliacao em vez do seu preco de compra. A exigencia varia por programa, entao confirme antes de orcar sobre o valor melhorado: ela determina quando seu capital de fato volta.
O aluguel ainda funciona depois de refinanciar?
Este e o teste que as pessoas pulam. O novo emprestimo e maior que o anterior, entao a parcela sobe enquanto o aluguel fica onde o mercado o coloca. Rode o fluxo pos-refinanciamento com impostos, seguro e taxas de associacao incluidos antes de decidir quanto retirar.
BRRRR combina com Miami?
Funciona onde da para criar valor que um avaliador reconheca: mais dificil dentro de predios de condominio com regras de reforma, mais facil em bolsoes unifamiliares com estoque datado. Custos de seguro e de associacao tambem pesam mais aqui, entao o teste de fluxo pos-refinanciamento importa mais do que a historia de patrimonio.