Calculatrice de l'Impot Differe par un Echange 1031
Un echange de biens de meme nature differe l'impot, jusqu'a ce que le boot en rende discretement une part exigible.
Ce Que Fait Cette Calculatrice
Place une vente ferme a cote d'un echange: elle estime la plus-value et la reprise d'amortissement qu'une vente simple exposerait, puis montre quelle part de cette dette un 1031 correctement structure differe et quelle part devient imposable en boot si vous retirez des liquidites ou reduisez votre dette.
Pour Qui C'est
Proprietaires de biens d'investissement ou locatifs qui montent en gamme, investisseurs d'autres Etats qui consolident dans le sud de la Floride, et quiconque s'est entendu dire de simplement faire un 1031 et veut d'abord voir la mecanique et les delais.
Comment Ca Marche
Saisissez le prix d'achat d'origine, l'amortissement pratique, votre prix de vente et vos frais de vente, puis le prix et la dette du bien de remplacement. La calculatrice renvoie le montant differe, tout boot cree et les deux delais a respecter.
Questions Frequentes
Que fait reellement un echange 1031?
Un dispositif permettant de differer l'impot sur la plus-value d'un bien d'investissement lorsque le produit est reinvesti dans un autre. Differe ne veut pas dire efface: la dette suit votre base fiscale jusque dans le bien de remplacement, jusqu'a ce que vous vendiez un jour sans echanger.
Comment courent les regles de 45 et 180 jours?
A compter de la cloture de votre vente, vous avez 45 jours pour identifier par ecrit le bien de remplacement et 180 jours pour en signer l'acquisition. Les deux horloges tournent en parallele et non l'une apres l'autre, et elles comptent des jours calendaires. Manquer l'une ou l'autre fait s'effondrer l'echange.
Faut-il un intermediaire qualifie?
Oui. Le produit va a un intermediaire qualifie et ne touche jamais vos mains ni votre compte, car la reception de fait des fonds disqualifie l'echange. L'intermediaire est mandate avant la cloture et non apres.
Que recouvre la notion de boot?
Tout ce que vous recevez dans l'echange qui n'est pas un bien de meme nature. Le boot en liquidites correspond au produit que vous conservez. Le boot hypothecaire apparait quand la dette du bien de remplacement est inferieure a la dette soldee, car cet allegement compte comme valeur recue. L'un comme l'autre est imposable a hauteur de votre plus-value.
Ma propre residence est-elle eligible?
Elle ne l'est pas. La section 1031 vise les biens detenus a des fins d'investissement ou d'usage productif dans une activite, et une residence principale en est exclue: elle dispose de sa propre exoneration sous d'autres regles. Un condo locatif ou d'investissement, lui, est eligible.
Qu'advient-il de l'amortissement?
La reprise est differee avec la plus-value et votre base fiscale se reporte sur le bien de remplacement. Cette base plus faible signifie des deductions d'amortissement moindres par la suite, et cela fait partie du marche. Traitez le sujet avec votre expert-comptable avant la cloture de la vente, pas apres.