Calculatrice d'Achat, Renovation et Revente
Dans un flip, le prix d'achat est une conclusion et non une hypothese. Commencez par le chiffre de revente.
Ce Que Fait Cette Calculatrice
Demarre a la valeur apres travaux et deduit le budget de renovation, les couts de financement et de portage ainsi que le cout de la vente, pour aboutir au benefice projete, a la marge et au prix d'achat le plus eleve que ces chiffres autorisent.
Pour Qui C'est
Investisseurs qui etudient une renovation, artisans qui passent de la construction pour autrui a l'achat pour eux-memes, et quiconque evalue un bien degrade et veut un chiffre discipline plutot qu'optimiste.
Comment Ca Marche
Saisissez une valeur apres travaux realiste, tiree de ventes comparables, le budget de renovation, la duree de detention prevue et vos couts de financement, de portage et de vente. En sortent le benefice projete, la marge et le prix plafond qui atteint encore votre objectif.
Questions Frequentes
Quelle est l'utilite de la regle des 70%?
Comme filtre, grande. Ne payez pas plus de 70% de la valeur apres travaux moins le budget de renovation et vous disposez d'un moyen rapide de decider quelles annonces meritent un second regard. Ce n'est pas une analyse de dossier. Des qu'une operation est reelle, remplacez-la par vos couts effectifs: la regle presuppose en silence une marge et une charge de couts qui ne sont peut-etre pas les votres.
Quels couts oublie-t-on?
Les couts de portage sur toute la duree du chantier, interets du pret, taxes, assurance, charges et frais d'association, puis le cout de la vente: commission, timbres documentaires et titre. Ensemble, ils avalent regulierement le benefice qu'une estimation achat plus travaux semblait montrer.
Le flip fonctionne-t-il a Miami?
Par endroits. Miami se comporte davantage en marche de condos et d'appreciation qu'en marche de renovation a valeur ajoutee, et les reglements d'association et les procedures d'autorisation limitent ce qui peut etre fait dans une unite. Les flips s'y concentrent dans certaines poches de maisons individuelles ou le bati est date et ou le terrain porte la valeur.
Sur quoi asseoir la valeur apres travaux?
A partir de ventes conclues de biens comparables, renoves de facon similaire, dans le meme quartier, et non a partir d'annonces actives ni de ce que vous esperez du marche. Si la valeur apres travaux exige que le marche monte avant que l'operation tienne, vous pariez sur le calendrier au lieu de renover.
Comment un flip se finance-t-il?
Generalement par de la dette investisseur de court terme tarifee bien au-dessus d'une hypotheque conventionnelle, souvent avec des points a la mise en place et des paiements en interets seuls pendant la detention. Avec des taux de reference a 30 ans pres de 6.6-6.7% a la mi-2026, le financement de flip se situe sensiblement plus haut, et chaque semaine de chantier en plus a un prix.
Quelle marge suffit?
Celle qui absorbe un depassement de travaux et une vente plus lente, car les deux sont ordinaires. Modelisez une detention plus longue et une revente plus basse a cote de votre scenario central. Une operation qui ne tient que dans la colonne optimiste n'est pas une operation.